Come pagare le tasse sui redditi d’impresa derivanti dalla vendita di case
Negli ultimi anni, con le fluttuazioni del mercato immobiliare, molte aziende hanno scelto di vendere i propri immobili per raccogliere fondi o adeguare la propria struttura patrimoniale. Tuttavia, le questioni fiscali legate alla vendita di case aziendali sono più complesse e richiedono calcoli e dichiarazioni basati su circostanze specifiche. Questo articolo unirà gli argomenti e i contenuti più discussi su Internet negli ultimi 10 giorni per condurre un'analisi strutturata del trattamento fiscale del reddito derivante dalle vendite di case della società.
1. Principali imposte sui redditi d’impresa derivanti dalla vendita di case
Quando un'azienda vende una proprietà, solitamente sono coinvolte le seguenti imposte:
| tipologia fiscale | Base di calcolo delle imposte | aliquota fiscale | Osservazioni |
|---|---|---|---|
| imposta sul valore aggiunto | vendite meno i costi di acquisizione | Contribuenti generali: 9% o 5% (calcolo fiscale semplificato) | Piccoli contribuenti: 5% |
| imposta sul valore aggiunto fondiario | Valore aggiunto (reddito meno detrazioni) | Aliquota fiscale progressiva in eccesso del 30%-60%. | Richiesta dichiarazione di liquidazione |
| imposta sul reddito delle società | profitto totale | 25% (aliquota fiscale base) | Le imprese ad alta tecnologia possono godere di un trattamento preferenziale |
| imposta di bollo | Importo del contratto | 0,05% | Sia l'acquirente che il venditore devono pagare |
| imposta sulla manutenzione urbana e sull'edilizia | Importo IVA | 7%, 5% o 1% | Determinato dalla posizione del contribuente |
2. Trattamento fiscale in circostanze diverse
1.Immobile di proprietà in vendita: Se l'azienda vende le proprie immobilizzazioni (come gli edifici adibiti ad uffici), deve distinguere se superano il valore originale. L'importo eccedente il valore originario è soggetto all'imposta sul valore aggiunto (imposta generale 9% o imposta semplificata 5%) e all'imposta sul reddito delle società.
2.immobili di investimento in vendita: Per gli immobili di investimento valutati al valore equo, la differenza al momento della vendita è inclusa nel conto economico corrente e sono richieste l'imposta sul valore aggiunto (generalmente un'imposta calcolata del 9%) e l'imposta sul reddito delle società.
3.Calcolo dell'imposta sul valore aggiunto fondiario: Le voci di detrazione dell'imposta sul valore aggiunto fondiario comprendono le spese di trasferimento fondiario, i costi di sviluppo, le spese di sviluppo immobiliare, ecc. Il metodo di calcolo specifico è il seguente:
| Rapporto tra elementi a valore aggiunto e in detrazione | aliquota fiscale | Fattore di detrazione per il calcolo rapido |
|---|---|---|
| ≤50% | 30% | 0 |
| 50%-100% | 40% | 5% |
| 100%-200% | 50% | 15% |
| >200% | 60% | 35% |
3. Suggerimenti per la pianificazione fiscale
1.Scegliere ragionevolmente i metodi di calcolo delle imposte: I contribuenti generali possono scegliere il calcolo fiscale generale (9%) o il calcolo fiscale semplificato (5%) e l'onere fiscale deve essere calcolato in base alla percentuale del costo di acquisto.
2.Approfitta degli incentivi fiscali: Alcune aree hanno politiche volte a ridurre o esentare l'imposta sul valore aggiunto fondiario. Ad esempio, ai vecchi progetti di ristrutturazione possono essere applicate aliquote fiscali preferenziali.
3.Reddito diviso: Per gli immobili contenenti decorazioni e attrezzature è possibile firmare contratti separati per ridurre la base imponibile.
4.Attenzione alla scadenza del deposito: L'imposta sul valore aggiunto fondiario deve essere pagata anticipatamente entro 30 giorni dalla firma del contratto, mentre l'imposta sul reddito delle società deve essere pagata anticipatamente trimestralmente.
4. Analisi dei casi caldi
Recentemente, una società quotata in borsa ha venduto un edificio per uffici a Shanghai, per un prezzo di transazione di 120 milioni di yuan (valore originale di 80 milioni di yuan). Il trattamento fiscale è il seguente:
| Progetto | Importo (10.000 yuan) |
|---|---|
| ricavi delle vendite | 12.000 |
| Imposta sul valore aggiunto (calcolo fiscale semplificato 5%) | 571.43 |
| Imposta sul valore aggiunto fondiario (valore aggiunto 40 milioni) | 1.250 |
| Imposta sul reddito delle società (aliquota 25%) | 1.000 |
| Aliquota fiscale completa | 23,5% |
Da questo caso si può vedere che il carico fiscale complessivo della società sulla vendita di case può superare il 20%, quindi la pianificazione del capitale deve essere effettuata in anticipo.
5. Domande frequenti
D: Un'azienda può essere esentata dall'IVA quando vende una casa?
R: Secondo Caishui [2016] n. 36, le imprese che vendono beni immobili acquisiti prima del 30 aprile 2016 possono scegliere il calcolo fiscale semplificato per pagare l'imposta sul valore aggiunto con un'aliquota del 5%, ma non esiste una politica di esenzione fiscale.
D: In quali circostanze può essere accertata e riscossa l'imposta sul valore aggiunto fondiario?
R: Per gli articoli che non possono essere liquidati, le autorità fiscali possono valutarli e imporli in base a una determinata percentuale dei ricavi delle vendite (solitamente 5%-8%).
D: Devo ancora pagare le tasse sulle perdite derivanti dalla vendita di una casa?
R: L'imposta sul valore aggiunto e l'imposta sul valore aggiunto fondiario possono comunque essere sostenute, ma l'imposta sul reddito delle società può detrarre le perdite.
In sintesi, le questioni fiscali legate alla vendita della casa di un’azienda richiedono una pianificazione professionale. Si raccomanda alle imprese di consultare un commercialista prima delle transazioni e di scegliere la soluzione migliore in base alle proprie circostanze per garantire la conformità e ridurre gli oneri fiscali.
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